건축물 등기부등본, 건축물대장과 건물 등기 차이와 발급법

'건축물 등기부등본'이라는 이름의 공식 서류는 없고, 알고 싶은 내용에 따라 시·군·구가 관리하는 건축물대장이나 법원 등기소가 관리하는 건물·토지 등기사항증명서를 떼야 합니다. 건물의 면적·용도·위반건축물 표시는 건축물대장에서, 소유권과 근저당·전세권 같은 권리는 등기사항증명서에서 확인합니다. 건축물대장은 정부24·세움터에서 무료로, 등기사항증명서는 인터넷등기소에서 1통 1,000원에 뗄 수 있습니다(2026년 9월 기준).

확인 기준: 2026년 9월 11일 국가법령정보센터의 건축법, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙, 부동산등기법, 등기사항증명서 등 수수료규칙과 정부24 민원 안내로 확인했습니다. 건축물대장 창구 수수료는 조례로 낮출 수 있어 지역마다 다를 수 있습니다.

대장은 행정 기록, 등기는 권리 기록입니다

흔히 '건축물 등기부등본'으로 뭉뚱그려 찾는 서류는 관리하는 기관도, 담는 내용도 다릅니다.

• 건축물대장은 건축물의 소유·이용·유지관리 상태를 확인하고 건축정책의 기초 자료로 쓰려고 시장·군수·구청장이 적어 보관하는 공부입니다(건축법 제38조).
• 건축물대장 규칙은 대장의 '기재내용'을 건축물의 표시와 소유자 현황에 관한 사항으로 정의합니다. 근저당이나 전세권 같은 권리는 여기에 들어가지 않습니다.
• 등기사항증명서는 누구든지 수수료를 내고 발급받을 수 있습니다(부동산등기법 제19조). 법령상 이름은 등기사항증명서이고, 등기부등본은 흔히 부르는 이름입니다.
• 토지·건축물·토지이용계획을 한 번에 보고 싶다면 부동산종합증명서도 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보는 이런 경우 부동산종합공부 열람이나 부동산종합증명서 발급이 편리하다고 안내합니다.

확인하려는 내용별로 고를 서류

두 서류는 서로 내용을 넘겨받도록 법으로 이어져 있습니다.

• 소유자는 등기에서 대장으로 갑니다. 등기관이 소유권 보존·이전 등기를 하면 건물은 건축물대장 소관청에, 토지는 지적소관청에 알립니다(부동산등기법 제62조). 대장은 이 통지나 등기 서류로 소유자를 정리합니다(건축물대장 규칙 제19조, 공간정보관리법 제88조).
• 표시는 대장에서 등기로 갑니다. 건물 표시를 바꾸는 등기를 신청할 때는 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부해야 합니다(부동산등기규칙 제86조). 토지 표시가 바뀌어 등기가 필요하면 지적소관청이 등기소에 등기를 촉탁합니다(공간정보관리법 제89조).

건축물대장: 일반·집합 차이와 발급 방법

건축물대장은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 적용받는지에 따라 두 가지로 나뉩니다(건축물대장 규칙 제2조·제4조).

• 집합건축물대장은 표제부와 전유부로 나뉘므로, 특정 호수의 내용이 필요하면 전유부를 고릅니다.
• 다가구주택은 호(가구)별 면적대장을 따로 작성합니다(규칙 제5조). 무인민원발급기 목록에도 '다가구주택의 호(가구)별 면적 대장'이 있습니다.
• 건축물대장에는 배치도·평면도 같은 건축물현황도가 포함됩니다.

발급 경로는 다음과 같습니다(정부24 안내, 2026년 9월 11일 확인).

1. 정부24(인터넷·모바일): 누구나 신청할 수 있고 발급·열람 모두 무료입니다. 일반건축물대장, 집합건축물대장(표제부), 집합건축물대장(전유부), 건축물대장 총괄을 뗄 수 있습니다.
2. 세움터(eais.go.kr): 평면도 등 건축물현황도는 세움터에서 발급을 신청해야 한다고 정부24가 안내합니다. 인터넷 발급은 현황도까지 무료입니다(규칙 제34조).
3. 시·군·구청, 읍·면·동 방문: 발급 1건 500원, 열람 1건 300원, 건축물현황도는 1면 100원입니다. 처리기간은 즉시(근무시간 내 3시간)입니다.
4. 무인민원발급기: 신청 건수당 500원이고 본인확인이 필요 없습니다.

알아둘 점도 있습니다.

• 소유자가 아닌 사람에게 발급할 때는 대장의 주민등록번호 일부를 표시하지 않습니다. 소유자가 동의하거나 소유자의 배우자, 직계존비속과 그 배우자, 국가·지방자치단체가 신청하면 모두 표시할 수 있습니다.
• 평면도와 단위세대평면도는 소유자 동의가 있거나, 소유자의 배우자·직계존비속, 해당 건축물 임차인, 경매·공매 중인 경우처럼 규칙이 정한 경우에만 발급됩니다(규칙 제11조).
• '위반건축물' 표시는 허가권자가 시정명령을 할 때마다 적고, 위반일자·위반내용·시정명령 내용을 변동사항란에 남깁니다. 위반이 시정되면 표시를 지웁니다(규칙 제8조). 시정명령이 나간 위반을 적는 것이므로 대장만으로 현장 상태 전부를 알 수는 없습니다.
• 창구에서 열람용으로 출력한 사본에는 각 장에 '열람용'이, 마지막 장에 법적 효력이 없다는 문구가 들어갑니다.

건물·토지 등기사항전부증명서 떼는 법

건물과 토지의 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 전국 등기소, 무인발급기에서 누구나 뗄 수 있습니다. 정부24 안내상 구비서류는 없습니다.

• 부동산 구분: 아파트·오피스텔처럼 호수별로 구분소유하는 건물은 '집합건물', 그 밖의 건물은 '건물', 땅은 '토지'를 고릅니다.
• 건물과 토지는 따로: 1필의 토지나 1개의 건물마다 등기기록이 따로 있어서(부동산등기법 제15조), 단독주택은 건물과 토지 증명서를 각각 떼야 합니다.
• 집합건물은 1통: 1동 건물의 표제부와 해당 호수 기록을 1통으로 발급하고, 대지권이 있으면 대지권 종류와 비율도 적힙니다(부동산등기규칙 제14조·제30조).
• 전부증명서와 일부증명서: 등기사항전부증명서에는 말소사항 포함과 현재 유효사항 두 가지가 있습니다. 현재 소유현황이나 특정인 지분만 보는 일부증명서도 인터넷등기소에서 발급됩니다(부동산등기규칙 제29조).
• 표제부 내용: 토지 등기 표제부에는 소재·지번·지목·면적이, 건물 등기 표제부에는 소재·지번·건물명칭과 번호, 건물의 종류·구조·면적이 적힙니다(부동산등기법 제34조·제40조).
• 열람과 발급의 차이, 폐쇄등기부와 재출력 기준은 인터넷등기소 등기부등본 열람·발급 차이에 따로 정리했습니다.

수수료 한눈에 보기(2026년 9월 기준)

• 건축물대장 창구 수수료는 시·군·구 조례로 낮출 수 있습니다(규칙 제34조). 무인민원발급기 수수료도 자치단체 조례에 따라 달라질 수 있다고 정부24가 안내합니다. 지역별 사례는 무인민원발급기 이용법을 참고하세요.
• 등기사항증명서 수수료는 2025년 8월 1일 시행된 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 기준입니다. 소유자 본인이 인터넷으로 전자등기사항증명서를 받으면 수수료가 면제됩니다(수수료규칙 제7조의2).

서류끼리 내용이 다를 때

• 대장은 있는데 등기가 없을 때: 미등기 건물의 소유권보존등기는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람 등이 신청합니다(부동산등기법 제65조). 대장만 있고 등기가 없다면 아직 보존등기를 하지 않은 건물일 수 있습니다.
• 등기는 있는데 건물이 없을 때: 건물 등기사항증명서에 적힌 건축물이 대지에 없으면 대지 소유자나 건축물 소유명의인이 건물멸실등기를 위해 시·군·구에 건축물부존재증명을 신청할 수 있습니다. 건축물대장이 작성돼 있는 경우는 해당하지 않습니다(건축물대장 규칙 제25조).
• 면적·구조가 다를 때: 건물 표시에 변경이 있으면 소유권의 등기명의인은 그때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 합니다(부동산등기법 제41조). 이때 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 냅니다.
• 토지 표시가 다를 때: 등기부의 토지 표시가 지적공부와 다르면 지적소관청은 토지소유자를 정리할 수 없고, 그 사실을 관할 등기관서에 알려야 합니다(공간정보관리법 제88조).
• 문의처: 건축물대장은 해당 시·군·구 건축 담당 부서, 등기는 관할 등기소나 인터넷등기소 사용자지원센터(1544-0770, 평일 09:00~18:00)에 묻습니다. 기록된 권리가 거래에서 무엇을 뜻하는지는 법률 판단이 필요하니 대한법률구조공단 법률상담(132) 같은 공식 창구에 확인하세요.

자주 묻는 질문

건축물대장에도 소유자가 나오는데 등기부등본을 따로 떼야 하나요?

대장의 소유자란은 등기관의 통지나 등기 서류로 정리되고, 근저당·전세권·가압류 같은 권리는 대장에 적는 항목이 아닙니다. 권리관계까지 확인하려면 건물(또는 집합건물) 등기사항증명서를 떼야 합니다.

아파트는 어떤 건축물대장을 떼야 하나요?

아파트처럼 집합건물법을 적용받는 건물은 집합건축물대장이고, 표제부와 전유부로 나뉩니다. 특정 호수의 내용이 필요하면 전유부를 고릅니다. 한 대지에 건축물이 2동 이상이면 총괄표제부도 있습니다.

위반건축물인지 어디서 확인하나요?

건축물대장 첫째 장 장번호란 위에 '위반건축물' 표시가 있는지, 변동사항란에 위반일자·위반내용·시정명령 내용이 적혀 있는지 봅니다. 등기사항증명서 표제부에는 이런 항목이 없습니다.

토지대장과 토지 등기사항전부증명서는 무엇이 다른가요?

토지대장은 지적소관청이 토지의 소재·지번·지목·면적·소유자를 등록한 공부이고, 정부24 인터넷 발급은 무료입니다. 토지 등기사항전부증명서는 소유권 변동과 저당권 같은 권리를 갑구·을구에 담으며, 인터넷등기소 발급 수수료는 1,000원입니다.

무인민원발급기에서 한 번에 뗄 수 있나요?

정부24 무인민원발급 안내에는 건축물대장(500원), 토지대장(기본 500원), 등기부등본(건물·토지·집합건물, 1,000원)이 모두 올라 있고 본인확인이 필요 없습니다. 기기마다 발급하는 서류가 다르니 설치 장소에 먼저 확인하세요.